전세나 보증금 관련 사건사고때문에
호기심에 유투브에서 경매관련 영상들을 보다가
이리저리 주워듣고 이해한것에 대해서 
적어봤습니다


1.다세대주택
쉽게말하면 작은 아파트임
각 호실이 각각의 독립적인 집과 같음
그래서 각 호실별로 등기가 존재함
흔히 빌라가 여기에 속함

2.다가구주택
쉽게말하면
방이 여러개 있는 집한채임
층으로 나눠져있든 호실로 나눠져있든간에
그건 그냥 집주인이 방문앞에 호실 스티커 붙인것과 같을뿐
이러나 저러나 그냥 방일뿐, 독립적인 집이 아님
그러니 등기 역시 방마다 있는게 아니라
그냥 그 건물 전체에 대해서 하나만 존재함

대표적으로
대학가주변의 3-4층짜리 원룸건물이나
단독주택에서 1층에 주인살고 2층에 세입자가 사는
그런 집들이 다가구주택임


3.저당(근저당)
해당 집을 대상 담보로 해서 은행 또는 개인에게 돈을 빌리고
그 사실을 등기에 등록함

우선변제권이 있음
(우선변제권 : 집이 경매로 팔렸을때
 일반채권자(집이 아닌 사람 대 사람으로써 집주인이 빚진것,일반대출이나 변상해줘야하거나 그런것들)
 들보다
 집을 담보로 등기에 등록한 저당권자가 먼저 낙찰금을 받아갈수있는 권리)
(일반채권자가 돈을 빌려준 날짜가 저당권 등기 날짜보다 빨라도
 저당권자가 먼저 낙찰금을 받아감)


4.전입신고란
해당 주소지에 이사와서 살고있다는것을
국가에 신고하는것.
근저당보다 전입신고 날짜가 빠르다면
대항력을 가짐
(대항력 : 만기로 나갈때 보증금 다 받지못하면 계속 살수있음.
             설령 집이 경매로 인해 주인이 바껴도
             남아있는 임대기간동안 안나가고 계속 살수있고,
             경매 낙찰로 집의 새주인이된 사람은
             경매 가격과는 상관없이
             세입자가 임대기간 끝나서 나간다고하면
             자기돈으로 세입자에게 보증금을 돌려줘야함)
대항력의 요건 
:전입신고+점유(실제 거주)

주의할점
:대항력은 전입신고를 해야 발생하는데
신고하면 바로 생기는게 아니라
만약 3월 5일에 전입신고를 한다면, 
대항력은 3월6일 00시(자정) 에 생김

그래서 위험한점
:세입자가 3월5일 10시에 전입신고를 했는데
 집주인이 3월5일 15시에 은행에서 근저당을 받고 등기했으면
 근저당 등기는       3월5일 15시에 바로 적용되고
 세입자의 대항력은 3월6일 00시 부터 적용이 되어
 전입신고는 먼저했으나
 근저당보다 대항력 발생이 늦은것으로 되어
 경매시 근저당이 우선순위를 가짐
그래도 저런경우는 아주 극히 없음, 아예 없는건 아니겠지만 



5. 확정일자신고
:확정일자신고란
얼마짜리 금액의 임대차 계약서가
신고한 날짜에 실제로  존재했다는것을 국가에 확인받는것.

확정일자 효력의 조건(전제조건으로 전입신고가 필요)
전입신고가 3월 5일, 확정일자신고가 3월 5일 = 3월6일 00시부터
전입신고가 3월 5일, 확정일자신고가 3월 8일 = 3월8일
확정일자신고가 3월 2일, 전입신고가 3월 5일 = 3월6일 00시부터

확정일자는 경매 낙찰금 배당에 참가할수있으며,
근저당처럼 우선변제권이 있음
그리고 경매 낙찰금 배당에 신청할지 안할지도 결정가능함(신청가능기일이 있음)

보증금을 증액한경우 그 증액한것에 대한 확정일자도 다시 받아야함
증액한것에 대해서 확정일자를 안받으면
증액한 금액은 우선변제권이 없음
(기존 금액은 당연히 우선변제권이 있고)
즉 기존금액과 증액금액은 낙찰금 배당순위가 따로 돌아감

위험한 부분
보증금 증액때문에 집주인과 계약을 새로할때
반드시 기존계약을 이어서 간다는 표기를 하고 기존계약서도 보관해야함
그리고 기존확정일자를 그대로 두고, 
증액부분에 대해서만 별도로 확정일자를 받아야함
기존금액과 증액 합쳐서 계약을 아예 새로 하는식으로 하거나
기존금액+증액금액 을 합쳐서 확정일자를 받으면
기존금액의 순위도 떨어짐


전입신고=대항력과 관련
확정일자=경매배당참가자격 및 우선변제권과 관련


각종 경우들
ㄱ 근저당보다 빠른날짜로 전입신고만 한경우 (확정일자 안받은경우)
    :확정일자가 없기에 경매 배당신청을 할수가 없어, 경매 낙찰금에 대해서는 아무 권한없음
     하지만 대항력이 있기에 지낼거 다 지내고 새 집주인에게 돈 다받아서 나갈수있음

ㄴ 근저당보다 빠른날짜로 전입신고와 확정일자 했는데
    경매 배당참가신청을 안한경우
     :ㄱ과 동일

ㄷ 근저당보다 빠른날짜로 전입신고와 확정일자 하고
    경매 배당참가 신청한 경우
     :낙찰금에 대해서 가장 먼저 돈을 받아감
      만약에 낙찰금이 적어서 보증금 일부를 못받았으면
      새 집주인에게 달라고 할수있고
      그거 다 받을때까지 살수있음
      근데 다받았으면, 계약기간 남았어도 나가야하는걸로 알고있음

ㄹ 전입신고는 근저당보다 빠른데, 확정일자는 근저당보다 늦은경우
   : 확정일자가 있기때문에 경매 배당신청은 가능함
     하지만 날짜순으로 근저당보다 뒷순위라서 근저당이 먼저 받아가기에 
     낙찰금액의 크기에 따라서 보증금 일부 또는 전액 배당 못받을수도있음
     하지만 전입신고의 대항력이 있기에
     ㄷ과 동일

ㅁ 근저당보다 전입신고와 확정일자 둘다 늦은경우
     : 일단 확정일자가 있기에 경매배당신청은 가능함
       하지만 근저당보다 날짜상으로 순위가 밀리기에
       낙찰금액에 따라 보증금 일부 또는 전부를 못받을수도있음
       거기다가 전입신고 역시 근저당보다 늦어서
       경매후 새 집주인에게 별도로 보증금도 못받고 집을 비워줘야함
       못받은 보증금은 이전 집주인에게 법적으로 청구해야하는데
       돈없다고 집까지 뺏긴 이전 집주인에게 받기는 사실상....

ㅂ 확정일자 없고  근저당보다 전입신고도 늦은경우
    : 확정일자가 없어서 경매배당신청 불가
      거기다가 근저당보다 전입신고도 늦어 대항력도 없기에
      경매후 돈한푼 못받고 그대로 쫓겨남
      이전 집주인한테 받아야함



주의사항
:집주인이 사정이 있다고
하루만 잠깐 전입 빼달라고 하는경우가 있는데
(이사가는건 아니고 주민센터에 전출신고했다가 다음날 다시 전입신고하는방식)
이러면 기존 전입신고의 대항력은 사라지고
다시 전입신고한 다음날부터 대항력이 생기는데
그사이에 집주인이 근저당이라도 잡으면 큰일남


흔한일은 아니지만
계약만료후 다른집으로 이사갈건데
지금있는 집이 경매 진행중이거나 경매 넘어갈거같거나
집주인 상황이 뭔가 불안불안한데
일단 사정상 새 집에 들어가야하기에
이사가서 새집에 전입신고 해버리면
대항력과 우선변제권 다 사라짐

이럴때는 임차권이라는게 있음
임차권이란?
:계약기간이 끝나고나서, 보증금을 못받고 다른곳으로 이사해야할때
 일단 임대기간이 끝난 이후에 법원에 서류들 챙겨서 임차권등기를 신청하면
  등기에 임차권이 등록됨(집주인 동의 필요없음,그래도 통보는 하고 하는게 좋음)
  등기에 임차권이 등록된 후에는 이제 전입을 빼서 다른곳에 이사를 가도
  보증금 받을때까지 기존 대항력이나 우선변제권이 유지됨
  지금 임차권을 등록해도 효력은 기존 전입일자와 확정일자의 날짜로 가짐
(일단 임대기간이 끝나야 신청이 가능하고, 임차권이 등기에 올라간거 확인하고 전입을 빼야함)



6. 전세권설정과 전세의 차이
몇몇 사람들은 월세없이 그냥 보증금 액수 크게 해서 들어가면
그게 전세고 전세가 전세권이라고 잘못 알고있는 경우도 있음
이경우는 법적인 전세권이 아니라
월세가 없는 속칭 전세라고 불리는 임차대금의 방식중 하나일뿐임

전세권설정은
등기부등본에 등록하는것을 말함
월세의 경우도 전세권설정이 가능함


7.전세권설정의 장점(주관적)
만기후 집주인이 보증금을 주지않을때
세입자가 직접 해당 집에 대한 경매를 법원에 신청할수있음

(전세권설정이 아닌 경우라면, 집에 대해 바로 경매신청할수있는게 아니라
 "A(집주인)가 돈을 안줘요~,
  A한테서 돈나올 구멍이 있는지 확인해서,돈 받을수있게 해주세요~"
 하면서 단계도 복잡하고 시간도 더 많이 걸림)

전입신고처럼 다음날 00시가 아니라
등기 당일부터 바로 권리 적용



8. 전세권설정의 단점(주관적)
집주인의 동의 필요
집주인의 눈치도 보이고 해주면서도 선심쓰는듯해줌(신세진 느낌)
돈이 들어감
절차도 필요함

아파트나 다세대처럼 등기하나를 통째로 쓰는경우는 크게 문제없는데
다가구같은경우는 애매할수도있음

다가구 예를들어 2층짜리 단독주택의 경우
전세권설정은 2층 또는 건물 이런식으로 구역을 지정해서 등기에 설정하는데
이걸 경매에 넣으려면 2층 또는 건물만 넣을수가있는데
토지와 건물을 합쳐서 보는 단독주택에서 2층 또는 건물만 분할한다?
경매 넣는데 굉장히 힘들어짐
그리고 권리가 2층 또는 건물에 대해서만 있기에
땅과 건물을 합쳐서 나오는 낙찰금액에서
2층 또는 건물에 해당하는 분량만 가져갈수있음
계산도 애매해짐

반면에 전입+확정일자는 그냥 집 전체에 대한 낙찰금액에서 배당을 받아감


개인적인 생각으로
직접경매신청가능이라는 한가지 외에는
굳이 힘든 전세권설정보다
전입+확정이 낫다고 생각됨(주관적인)



9.원룸같은 다가구 보증금관련
단독주택이면 모를까
원룸건물의경우는 대체적으로 대출을 받아서 짓기때문에
근저당이 없는경우가 오히려 더 없음
그래서 근저당이 없으면 제일 좋지만
그러기가 힘드니

[유투브에서 중개업자들이 이야기하는바로는]
근저당+자신의 보증금=시세의 50%  높으면 60% 정도면
어느정도 안전하다고 함
물론 시세야 항상 변동이고 절대적인 안전이라는건 없지만
그나마 무난한편이라고함

하나더 주의할점이
원룸같은 다가구는 방이 많음
그말은 세입자들도 많다는말이고
지금있는 세입자들은 나보다 먼저 전입해온 사람들이란것이고
나보다 먼저 전입해왔다는말은
경매시 나보다 낙찰금 배당 우선순위가 높은사람들이 있다는말임

그래서 
근저당+나보다 먼저들어온 세입자들의 보증금 합계+나의 보증금
을 고려해서 계약해야한다고함




결론
대략적인 용어개념이나 이런저런 사건들을 알아두면 좋긴한데
그래봤자 조ㅅ문가니까
전문가인 공인중개사를 꼭 통하자