정부가 서울 등 집값 상승 지역에서 5년간 임대료를 강제 동결하고, 집주인이 세입자를 바꿀 권리를 원칙적으로 박탈하는 내용의 초강력 전·월세 규제 대책을 검토 중인 것으로 확인됐다.

19일 본지 취재에 따르면 법무부는 비슷한 대책을 마련한 독일 사례를 참고하기 위해 지난달 법무관 등 조사단 5명을 6박8일간 베를린에 파견, 주택 임대 계약 기간과 임대료 규제 방식을 샅샅이 조사해 보고서를 작성했다. 보고서에서 국내 도입을 제안한 핵심 사항은 크게 두 가지다. '현행 2년인 계약 기간의 무기한(無期限)화'와 '특정 지역에 대한 임대료 강제 동결'이다.

계약 기간을 무기한으로 정해놓으면, 주변 시세가 오르더라도 집주인이 전세 보증금이나 월세를 올리기 어려워진다. 최근 베를린시가 도입한 '임대료 5년 동결법'에 대해 법무부는 "(우리도) 투기과열지구에 대해 별도의 임대차 보호 규정을 두는 방안을 고려해볼 수 있다"고 했다. 현재 투기과열지구는 서울 전역과 대구 수성구 등이다.

최원목 이화여대 교수는 "정부가 공익을 위해 시장을 어느 정도 제한할 수는 있지만, 계약 기간의 무기한화나 임대료 강제 동결 등은 헌법상 권리의 본질을 침해하는 위헌의 가능성이 있다"고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "집 빌려주는 사람의 이익을 대거 박탈해 시장에서 몰아내면, 결국엔 주택 구매 능력이 없는 사람에게 임대로 공급될 집 자체가 사라질 것"이라고 말했다. 법무부는 "구체적인 법제화를 위해 다녀온 출장은 아니었다"고 해명했다.

현행법상 집주인은 전·월세 계약 기간 중에라도 세입자에게 '1년에 5% 이내'의 임대료 인상을 청구할 수 있다. 하지만 실제로 집주인이 이렇게 1년 단위로 전·월세를 올리는 경우는 거의 없다. 일단 계약한 세입자에게는 최소 2년간 거주할 권리가 법적으로 보장돼 있어서, 집주인에게는 사실상 협상력이 없기 때문이다. 대신 집주인들은 임대 기간이 끝나는 2년 주기에 맞춰 전·월세금을 올린다.

법무부 제안은 이 '2년 기간' 제한을 아예 없애버리자는 것이다. 독일에서는 세입자가 임대료 미납 등 잘못을 저지르지 않는 한, 살고 있는 집에서 계속 살 수 있다. 집주인이 월세를 올리려면 그 이유를 관련 자료와 함께 문서로 제출해야 한다. 그 결과, 독일 정부 조사로는 최근 4년간 임대료가 오른 집은 61%에 불과하다. 독일은 '최초 임대료'도 정부가 제한한다.