안녕하세요
오이갤은 계속 눈팅만 해왔다가 드디어 10래벨을 달성해서 글을 한 번 써봅니다.

흔히 많은 분들 특히 오이갤에 계신 분들이 이 사진을 들면서 부동산 가격은 박근혜가 올렸다 이리 주장하시는데요
이 말은 부동산 시장에 대한 이해부족에 기인한 말씀입니다 2021년 현재의 관점으로 2014년의 부동산 정책을 바라보니 생기는 생각의 오류인데요

왜 그런지 말씀드리기 앞서 여러분은 부동산의 싸이클을 만들어 내는 것은 '규제' 가 아닌 공급량의 누적 임을 이해하셔야 합니다.
부동산의 상승기는 시장에 공급량이 부족한데 반에 수요는 다년간 넓게 분포하기에 생기는데요 이 상승기가 시작하면 수요는 넘치고 반대로 공급은 부족한 상태이기에 집값이 오르고 건설사는 분양가 상승과 시장의 공급부족 싸인을 보고 집을 하나 둘씩 분양합니다

하지만 이 공급부족은 지난 하락장에 의해 다년간 누적된 공급부족이라 공급이 충분해지기 까지는 또 다년간의 시간이 필요하고 결과적으로 공급과잉이 되기 까지 집값은 꾸준히 상승하며 상승기의 후반에 다다르면 시장은 '실수요' 장에서 '유동성' 장으로 이동하여 실수요에 가수요까지 더해져 집값은 더더욱 상승하고 공급은 더더욱 많아지며 이게 한계에 달해
공급 과잉이 되는 순간 시장은 하락장으로 넘어가게 됩니다.

여기서 말하는 가수요가 여러분이 말씀하는 투기꾼인데요 사실 투기꾼이야 말로 부동산의 하락장을 만드는데 굉장히 큰 역할을 합니다. 근데 이건 지금 풀어서 말씀 안드리고 다음 글을 쓰게 되면 찬찬히 말씀드릴게요 ㅋㅋ


본문으로 들어가서 그래 그래서 왜 박근혜가 부동산을 올렸다는 말이 시장에 대한 이해부족이란거냐?



위 부동산 3법은 2014년 말 즉 2014년에서 2015년으로 넘어가는 사이에 통과가 됫는데요 2년 전을 보시죠
2013년은 2008년부터 시작된 부동산의 하락기를 마무리하고 2012년 7월에 저점을 찍고 본격적으로 반등기에 접어든 해입니다.

이 반등기에는 시장이 지난2009년 서브프라임이 끝난 후 잠깐 반등한 다음 엄청난 추락을 경험했기 때문에 시장에 대한 확신이 아직 없는 상태로 가격이 상승하기는 하나 조금씩 상승하고 공급량도 찔끔찔끔 나오는 상태입니다
이렇게 2년정도가 지난 2015년 정도가 되면 시장에 확신이 생기고 본격적인 가격상승과 공급량이 나오게 됩니다

이 법 2014년 말에 통과됫다고 했죠 이제 왜 나왔는지 대강 감이 오시나요?
그동안 영원히 끝나지 않을 것 같았던 하락장을 끝내고 혹여 잠깐 반등 후 재하락의 의심도 사라지면서 정부 입장에서는 재건축 활성화와 실수요자를 위해 님들이 말씀하시는 부양책을 쓴 겁니다.

어 그럼 왜 재건축을 활성화 하려 했고 부양책을 쓰는게 왜 실수요자를 위한다는 말인가요?
이때 당시를 현재의 관점으로 판단하려 하지 마시라고요 바로 2년전이 하락장이였었다니까요? 재건축은 사업성이 나와야 진행되는데 이 사업성 이란건 재건축에선 결국 일반분양가에요 일반분양가가 비싸지면 비싸질 수록 사업성이 좋아지고 재건축을 하는겁니다

지난 하락장에 일반분양가가 계속 하락하는 때에 이게 가능했겟습니까 그러니 1번 분양가 상한제를 폐지해서 일반분양가를 끌어올려 재건축 사업성을 개선시키고 2번 재건축 초과이익 환수를 유예하여 재건축 단지 보유자가 재건축에 확신을 가지게 만들어 주고 3번 조합원 3주택 허용도 2번과 궤를 같이하는 거에요

추가로 실수요자들 또한 지금이야 실수요자를 위해 분양가를 낮추자 분양가 상한제 시행한다 이러지만
당시는 상승기의 초입이기 때문에 집값이 꾸준히 오른다는 시그널을 주는 게 실수요자들을 위한 정책인 거에요 실수요자들도요 투자자처럼 집값이 꾸준히 오르길 바라지 내리길 바라지 않아요
여러분 가슴에 손을 얹고 생각해 보세요 내가 당장 내일 집을 살건데 한달 후부터 집값이 떨어진다면 내일 집을 사시겠어요?

그런데
이렇게 보시면 아 그럼 맞네 박근혜가 저렇게 부양책을 썻으니 지금까지 이렇게 집값이 폭등한게 맞지 않느냐 하실 수 있어요 하지만 사실 위 정책은요 부양책 이기도 하지만 악재이기도 해요 왜냐

1번 분양가 상한제 폐지 
분양가 상한제가 폐지되면 건설사들은 집을 찍어냅니다 그동안 상한제에 묶여 분양가 낮게받던걸 높에 받을 수 있으니 당연히 분양을 많이 하겠죠?
이건 입주물량과 이어지고요 입주물량이 바로 위에서 말햇던 공급물량입니다

2,3번 재건축이 활성화된다 = 재건축 시행하면서 시장에 추가적인 물량공급 여러분 재건축하면 용적률 올려서 기존에 10층아파트 20층으로 다시 짓고 하잖아요 입주량 증가하죠

위에서 공급량 누적되면 어떻게 된다고 했어요 하락장이 된다니까요 
이게 어딜 봐서 부양책이에요 아파트 공급량을 증가시키는데 이건 규제책과 마찬가지 역할을 하는거에요 사실 ㅋㅋ

그러면 이게 부양책이 아니라면서 그동안 시장이 왜 상승했는가
이 정책이 시행되서 분양을 해도 입주는 3~4년 후에 하잖아요 김현미 전 장관이 말했듯 아파트는 빵이 아니기 때문에 지금 당장 공급을 해도 추후에 입주를 하기에 시장에 공급사인이 울리기 까지 시차가 발생하게 됩니다

근데 그 3~4년 이 기간동안은 지난 하락장과 반등기에 분양한 물량이 많이 없었기 때문에 여전히 공급부족인 상태에요
공급부족인 상태에서 분양가 상한제 폐지하면 일반분양가가 기존 집값을 끌어올리는 역할을 하고 재건축은 멸실물량을 만들어내서 시장에 가격상승의 효과를 가져옵니다.

단 시장에 물량이 공급되는 3~4년 후 즉 2017년 부터 2018 늦게는 2019년까지 이때는 2015년부터 분양한 아파트들이 입주하면서 큰 공급량으로 시장에 하락신호를 보내게 됩니다.

그래서 실제로 보시면 2017년 말부터 2019년까지 수도권 아파트 입주물량은 과공급 상태였어요 평균 5만세대를 크게 웃도는 평균 6만세대 이상의 입주물량을 보여줫습니다. 통계로 팩트로 나와있으니 호갱노노 입주물량 보시면 아실거에요
또 이 영향으로 2018년~2019년에 역전세가 나는 지역도 있었고 수도권에 단기적 하락이 나오기도 했어요
기간이 너무 짧아 여러분이 체감을 못했던 거지

 
자 보세요
박근혜 정부의 부동산 3법은 단기적으론 상승의 역할을 했지만 장기적으로 하락 가능한 기능을 했어요 이런걸 보고 부동산 정책의 결과는 시차가 생긴다 라고 말하는 거에요
여러분이 말씀하시는 아 부동산 정책은 효과가 발휘되는데 시간이 오래걸려요~ 하는 말이 이거라고요

웬 시장의 근본이 되지 못하는 대출규제나 들먹이면서 아 대출규제 지금 당장 효과 안나타나고 몇년 후에 결과가 나올거에요 정책의 효과는 시차가 있어요~~ 이런 되도않는 말에 쓰이는게 아니라구요

대출규제는요 상승,하락의 폭 진폭을 조절해서 양극화에 따른 사회문제 같은걸 줄이기 위해 쓰이는거지 이걸로 부동산의 싸이클 즉 추세를 만들수는 절대 불가능해요

오히려 이번 문정부처럼 공급량이 절대 부족한 상태에서 대출규제를 해봤자 아파트 수는 그대로이기 때문에 대출을 못받아 매매수요가 줄어들어도 전세수요가 늘어나게 되면서 전세가가 상승하고 전세가는 매가를 올려서 반대로 폭등을 불러일으킵니다 또 공급을 줄이는 역할도 해서 추가적인 상승을 일으켜요

여하튼
제가 부족한 실력에 글을 쓰다 보니 내용도 많이 길어지고 두서없이 중구난방으로 쓰게 되는데 간단히 말해

부동산 정책이란 것은 그 시대의 관점으로 봐야지 과거의 정책을 현재의 시점으로 함부로 평가해서는 오류가 생기고 근본적으로 이 정책들은 같은 정책도 시기에 따라 역할이 달라지기 때문에 사실 부양책이니 규제책이니 이런 건 애초에 없어요

상승기에 부양책으로 보이는 것들도 시간이 지나면서 규제책과 같은 역할이 되기도 하며 하락장에는 규제첵이 되기도 합니다.

제가 드리고 싶은 말씀은 여기까지에요 다음에 기회가 되면 왜 2019년도에 시장이 하락하지 못하고 2021년 현재까지 상승하고 있는지 말씀드리겠습니다