요즘 전세 구하기가 하늘에 별따기 입니다. 

집값 떨어질 걱정 안해도 되고 재산세나 보유세 걱정 없고 

전세자금대출 이자가 낮으니 월세 나갈 돈으로 대출 받아서 전세를 구하시는 분들이 많아요 

여러모로 장점이 많은게 전세 입니다.


인프라가 어느정도 갖춰진 곳의 보증금이 1억인 투룸전세의 경우 

투룸월세의 세가 60만원 내외로 하는데 

은행마다 금리는 다르겟지만 우대금리로 0.25%로 가정하고 20년 상환 8천만원을 전세자금대출을 받앗을 때

이자에 원금상환까지 포함해도 50만원이 조금 넘어요 

이러니 전세의 인기가 높을 수 밖에 없습니다. 


헌데 계속해서 전세의 인기가 오르면서 전세 사기 또한 극성입니다.

주로 사회초년생이나 신혼부부와 같이 임대차계약에 대한 경험이 부족한 사람들이 쉽게 당합니다.

보증금이 시세보다 저렴하더라도 천천히 자세히 알아보시고 계약을 진행시키셔야 합니다. 





다가구주택과 다세대주택 그리고 오피스텔과 아파트 모두 전세로 나오는 매물들이 잇는데요 

다가구주택은 하나의 건물에 한명의 소유주(임대인)가 잇고 각 호실별 세입자(임차인)가 잇는 건물을 말합니다.

보통 원룸건물 이라고 표현들 하시죠 

다세대주택은 4층 미만의 건물에 각 호실마다 소유주가 잇습니다. 

흔히 빌라 라고 표현들 하세요

오피스텔은 소유주들이 주거가 아닌 업무 목적으로 분양을 받아 부가세를 환급받는 편법도 씁니다. 

이런 경우 전입신고 조차 불가능 하기에 계약 전에 반드시 확인해보셔야 합니다. 

위 세가지 경우와 아파트를 포함해서 조심해야할 전세 매물은 다가구주택과 오피스텔 입니다. 


그럼 먼저 오피스텔은 시세변동이 아파트에 비해 큰 편입니다. 

그리고 매매나 전세나 금액차이가 크지 않습니다. 

부동산이 상승세일 때는 문제가 없지만 하락세일때는 경매나 공매로 나오는 경우가 간혹 잇습니다. 

그리고 오피스텔은 건물 관리자가 소유주에게서 임대차 계약을 위임 받아 

소유주 대신 임대차 계약을 진행시키기도 합니다.

그런데 이 과정에서 관리자가 소유주(임대인)에게는 월세로 계약햇다고 하고

세입자(임차인)와는 전세로 계약을 한뒤 중간에서 전세보증금을 빼돌리는 경우가 잇습니다.

소유주와 계약에 대한 정보를 서로 확인하는 것이 안전합니다. 

그리고 보증금을 송금할때 계좌의 명의와 소유주의 이름이 동일한지도 확인하는게 좋습니다.





다가구주택은 시세변동이 크진 않습니다. 

특히 입지조건이 좋고 1층에 상가에서 월세 수익이 나오는 건물이라면 안전한 편입니다. 

다가구주택이 공매나 경매에 나오기 전에 나타나는 전조증상들이 몇 가지 잇습니다.

여러 가지 이유가 잇을겁니다만 지금 이야기하고자 하는 것은

입지조건이 좋지 않고, 수익률이 낮고, 연식이 오래된 건물을 손절하는 경우입니다. 



첫번째로 건물주가 월세들을 전세로 바꿉니다. 전부는 아니더라도 전세의 갯수가 늘어납니다. 

이건 그 건물의 세입자라면 동사무소에 가서 확인을 하실수 잇습니다. 

방법은 모든 세대 전입세대 열람원과 모든 세대 확정일자 열람원을 발부 받아 보는 겁니다. 
위 서류는 인터넷에서 열람이 불가능합니다. 중요 서류라 신분증, 임대차계약서, 인감도장을 지참하셔야 합니다. 

발부 받으시면 그 건물의 각 호실별 세대주의 이름과 확정일자의 날짜 

그리고 각 호실별 전세 보증금이 얼마인지 월세 보증금과 월세 금액까지 모두 확인이 가능합니다. 

이건 건물주와 세입자만 발부가 가능합니다. 


어떤 부동산에서는 전세를 중개할때 이 서류를 건물주에게 요구하기도 하는데 

공개하는게 법적으로 의무 사항은 아니라 (이부분이 제일 문제)

보통은 구두로 우리 대출 얼마, 전세 얼마에 월세 얼마해서 토탈 얼마 잇어요 하면 끝이에요



두번째로 건물의 소유주 명의가 바뀝니다. 

경매나 공매의 과실로부터 합법적으로 도피하기 위해 주변의 지인에게 명의를 미리 떠넘겨 버리는 거죠 



세번째로 공용 기물들의 수리나 보수가 늦어집니다. 이쯤이면 건물주와 연락도 잘 안됩니다. 

공용수도, 공용전기, 인터넷, TV수신 요금 등이 미납되어 독촉장이 날라오거나 끊기는 경우도 생깁니다. 

물론 재산세와 건물을 담보로 받앗던 대출 이자도 납부가 안되고 잇을겁니다. 

관리비를 받앗어도 일부러 요금을 미납시킵니다. 


마지막으로 이제 건물이 경매로 넘어가게 됩니다.

통상 경매 낙찰가는 실거래가의 70~80% 선에서 낙찰 됩니다. 

입지 조건과 건물의 연식에 영향을 받습니다. 

건물이 경매에 낙찰되면 변제 순위대로 돈을 회수해 갑니다. 





변제 순위가 정해집니다. 

1순위는 임대차보호법 소액보증금 최우선변제권에 의해 

상대적으로 낮은 금액의 월세 보증금이 1순위로 변제 받습니다.

최우선 변제금은 서울은 3700만, 수도권은 3400만, 광역시는 2000만, 그 외 지방은 1700만 입니다. 


2순위는 은행입니다. 

보통 실거래가가 10억인 다가구주택일 경우 4억5천 내지 5억 가량 대출을 받습니다.

대출을 받지 않은 건물은 거의 드물죠 


3순위는 조세채무와 임금채권입니다. 

앞서 이야기 햇듯이 독촉장들이 잇을겁니다. 

재산세, 전기, 수도요금, 은행의 대출이자 등 건물 앞으로 잡혀잇는 채무들이 잇습니다.

그리고 경매 수수료는 0순위로 빠져나갑니다. 


제일 마지막이 전세 보증금 입니다. 

그리고 전세 임차인들 중에서도 순위가 생깁니다. 

전입신고와 확정일자가 제일 빠른 사람이 높은 순위를 갖습니다. 

전세권 설정이 되어 잇는 임차인이 잇다면 

확정일자와는 상관없이 1순위가 됩니다만 전세권 설정을 건물주가 잘 안해주려고 합니다. 

이건 근저당처럼 등기부등본 상에 흔적이 남기 때문에 건물주의 동의를 받기가 힘듭니다. 

전세권설정을 받을수 잇다면 이보다 더 안전한건 없습니다.

만약 내가 전세 임차임들중 순위가 낮다면 100원 한장도 못받을수 잇습니다. 

그래서 전세가 많이 잡혀 잇는 다가구주택은 입주하지 않는게 가장 좋습니다. 





그럼 이런일을 당하더라도 보상받을수 잇는 방법은 잇을까요?

경매로 인해 건물주가 바뀌더라도 이사를 나가시면 안됩니다. 

변제 받지 못한 금액만큼 그집을 점유하고 살면서 변제 받아야 합니다. 


그리고 가장 좋은건 전세 보증 보험에 가입하는 겁니다. 

전세 기간이 만기가 됫는데 건물주가 전세금을 돌려주지 않는다해도 

세입자는 보험회사로부터 전세금을 받을수 잇습니다. 

이후 보험회사는 건물주에게 구상권을 청구하여 돈을 돌려 받을 겁니다. 

하지만 이 보험상품도 완벽한 예방법은 아니니 약관을 잘 보셔야 합니다. 

그렇다해도 요즘 같은 시기에는 거의 필수라 생각하시면 됩니다. 





서민들 사기쳐서 피빨아 먹을 생각하지말고 정직하게 삽시다 

다가구주택 전세 매물이 높은 인기에 비해 너무 조심성이 없는게 아닌가 생각이 듭니다. 

많은 분들이 안타까운 일들을 겪는걸 보면 

실생활에 근접한 법들도 좀 상식으로 알아야 하는게 아닌가 싶기도 하고요 


결론.. 조심하고 또 조심하자 

전세에 살고 잇다면 내가 살고 잇는 건물은 안전한지 항상 의심하고 예방하자 정도겟네요 

이 게시물로 피해를 보는분이 한분이라도 줄어들엇으면 좋겟습니다.