서울시 부동산이 2017부터 지금까지 미친듯이 오른것은 다들 아실거임..

2018년 10월 고점찍었다가 9,13 대책에 잠깐 주춤하더니 올해 다시 슬슬 올라서 전고점 찍고 있는 곳들이 대부분임.

우리집만하더라도 2017년 7억하던것이 이제 호가는 13억 넘어가고 KB시세도 12.5억일 정도로 미친듯이 오름.

저게 서민과 무슨상관이냐 하겠지만 서울에서 가장 싼 화곡동 조차도 빌라가 

1.4억에 전세가 1.1억 정도 하던게 이제는 2억대도 잘 없음. 전세가도 2억이 넘어감.

이게 무슨 정부 잘못이냐? 하지만 이렇게 지방이 떨어지는 상황에서 서울만 미친듯이 오르는걸 잡지 못한건

정부 정책 영향이 큰것은 사실임.

일반적으로 부동산 부양/조정을 위한 정책은 크게 4가지가 있음.

1. 수요/공급 정책

2. 자금조달방법 정책

3. 전매제한(투기금지)

4. 세무조사 등

이번 정부에서 부동산 정책으로 주로 사용하는 것은 2,3,4 이고 1은 오히려 역행하고 있음.

그리고 2번의 경우는 겉으로 드러난 대출만 잡을 뿐 다른 루트의 대출은 오히려 열어 줌으로써 더욱 폭등 효과를 유발하였음.

하나 하나 따져 보자면.

1. 수요/공급 정책

다들 알다 시피 서울은 수요에 비해서 공급이 부족한 도시임. 전국 주택보급률은 100이 넘어가지만 서울은 97정도라..

항상 수요 대비 공급이 부족함.

이럴 경우 서울에 공급량을 늘릴 수 있는 방안을 써야 하지만, 이번 정부는 오히려 공급을 제한하는 정책을 쓰고 있음

서울의 경우 이미 대부분 지역이 개발되어 있기 때문에 신규로 개발할 지역은 매우 한정적임.

그린벨트를 풀어서 공급하거나, 한강을 메워서 공급하는 극단적인 정책이 아니면 신규 공급이 일어날 수 있는 방안은

재개발, 재건축 사업임.

과거 MB때 지방부동산은 올랐지만 오히려 서울,수도권 부동산은 떨어졌던 이유는

그린벨트해제를 통한 보금자리주택공급, 오세훈의 뉴타운정책, 재건축 용적률 상향 인센티브 등으로

공급량을 어마어마하게 늘림. 그것도 싼 가격으로

이에 수요층이 해당 공급에 대한 대기수요로 전환되고, 분양가상한제를 통해 기존주택보다 저렴하게 공급을 하였기 때문에

서울시 부동산을 잡을 수 있었음.

하지만 현재 정부의 정책과 더불어 박원순의 정책은 재개발제한, 재건축 층수제한 등으로 신규공급량을 막고 있음.

정부 주도의 공급도 하지 않으면서 민간 공급량까지 제한을 해 버리니 수요>공급이 더욱 심화되어 부동산 가격이 오르고

서울은 절대 떨어지지 않을거라는 믿음으로 더욱 수요가 몰리고 있고, 계속 오르는 중임.

이게 분양가상한제와 겹치다 보니 기존 재건축, 재개발 추진하던곳도 보류가 되고 있고 공급은 앞으로 더욱 줄거임.

오히려 집값을 잡기 위한 분양가상한제 때문에, 로또 청약이 발생함으로써 청약광풍이 불고 부동산 열기는 더욱 뜨거워지고 있음

그래서 이 부분 해결책이 뭐냐?

정부의 과감한 결단이 필요하지만 서울시 공급정책을 대폭 수정해야함.

예를 들면 좌초된 용산국제업무지구..여기를 상업지구에서 주거지역으로 바꿔서 고층아파트 때려 지으면 됨.

저거면 수십만 가구 신규공급이 되고, 분양가상한제와 맞물려서 기존주택 매수 수요가 대기 수요로 전환될 수 있음.

또한 재건축, 재개발에 대한 용적률 인센티브를 통해서 인센티브로 인한 추가이익을 서울시와 집주인이 적당히 나눠먹고

해당 이익으로 임대주택 추가 공급하는 것도 작지만 하나의 방법임.


2. 자금조달 정책

이번 정부 들어서 서울시 은행 대출 LTV 70%에서 40%로 줄인것은 언뜻 보면 돈줄을 쥐어서 부동산 잡는 효과가 나올 것처럼 보임.

하지만 우회경로로 더 많이 대출을 받을 수 있는 정책을 펼침으로서 자금 조달정책도 결국 실패하게 됨.

문제는 임대사업자 인센티브 및 사업자대출은 LTV가 80%로 적용하는 것

서민을 위한다고 하지만 전세자금대출은 소득제한을 없애 버린것이 함께 효과를 미침.

임대사업자로 등록만 하면 LTV는 80%까지 대출이 되니, 일반인보다 투기꾼들이 더욱 많은 대출을 받을 수 있는 구조를 만듬.

게다가 전세자금대출기준 완화로 현재는 소득이 전혀없는 노숙자들도 전세자금대출을 전세금의 80%까지 받을 수 있음.

이로 인해 투자자들이 신규분양건에 대해 실수요자도 아닌 사람을 껴서 전세자금대출을 받고(전세금과 분양가가 같음)

여기에 약간의 돈만 투입하면 집을 살 수 있는 구조를 만들어 놓음.

이러한 맹점을 이용하여 전세대출 사기도 작년부터 미친듯이 일어나고 있음.

사실 전세자금대출은 서민과도 밀접한 연관이 있기 때문에 이제와서 줄이기는 어려운 것은 사실이나

최소한 소득수준에 맞는 전세대출이 가능하도록 소득제한은 필요함. 그래야 실수요가 아닌 부동산 매입을 위한 허위대출을 막고 부동산을 잡을 수 있음.

3. 전매제한(투기금지)

이 부분은 사실 박근혜 정부때 부터 도입된 것임.

현재 정부가 추가로 손을 댈 수 있는건 투기지역을 추가 설정할 수 있는 것인데..

서울이야 진작에 전역이 투기지역으로 선정되어 있었는데, 현재 부동산이 뜨거운 지역에 대한 추가 선정이 되지 않고있음

과천, 대전이 대표적인 곳인데 과천은 재건축물량이 많이 쏟아짐에도 불구하고 지역설정이 되지 않아서 서울시의 수요가

과천으로 옮기는 풍선효과를 발생시켜 서울보다도 더 많이 오르고 있음.

대전 역시 세종시가 투기지역으로 설정됨에 따라 대전에 작년부터 미친듯이 오르고 있음에도 아직 설정을 안하고 있음

대전의 경우 현재도 투기꾼들이 전세버스 타고 가서 집도 보지 않고 매입하고 있는 상황임.

지금이라도 부동산을 잡기 위해선 투기지역 추가선정이 급함.

4. 세무조사 등

솔찍히 이건 그냥 정부에서 위협하는 것인데..

너네 다 조사해서 세금때리겠다..이런식으로 협박해서 수요를 잡고자 하는 것인데..

실제 시장에선 이러한 모습이 앞으로 더 오를거 같으니까 이렇게 하는 구나로 받아 들임.

사실 별 효과 없는 정책인데 현정부에선 오히려 이런 정책을 부동산 정책이랍시고 계속 내 놓고 있음.


5. 마무리

서울시의 핵심 문제는 수요/공급의 불균형임.

수요는 어쩔 수 없지만 공급은 정책으로 충분히 할 수 있음. 분명 반발세력도 많겠지만...

기존의 공급억제 정책을 공급확대 정책으로 전환해야 하는데 과연 부동산을 잡겠다는 자신감이 이런 정책이 되지는 않을 듯 함.

부동산이 끝없이 미친듯이 오르지는 않겠지만, 현재 서울시 부동산은 과감한 대책이 없으면 잡을 수 없음.

지금이라도 정책방향 전환이 필요한데 과연 이 정부에서 할 수 있을지 모르겠음.