되게 공격적인 제목입니다 무슨 '개' 헛소리냐 하실겁니다 안좋은 소리 들을거 알고 씁니다. 

얼마전 이슈탭에서 부동산 관련 글에 댓글을 달았는데 이런 대댓글이 달렸습니다
글 본문은 대출규제가 강화된다는 글이었는데

" 집주인을 조질라고 하는거다 전세가가 매가를 밀어올려 가격이 얼마나 올라가던 집주인을 조지면 값이 잡힐거다 "

글 본문은 삭제가 됫는지 이슈 탭에서 검색을 해서 안나오더라고요 그래서 확실히 뭐라 하셧는지 확인은 안되지만 저런 뉘앙스였어요 제가 대댓글을 남겨 확실히 기업합니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요 집주인을 조지면 집값이 잡힐 듯 합니까?

전 단호히 아니라고 말씀드립니다 불가능한 일이지만, 대출규제로 누군가를 조저서 집값을 잡고 싶다면 집주인이 아닌 세입자를 조저야 집값이 잡힐겁니다.
이유를 설명드리겠습니다.

첫째로
집주인을 조저봤자 하락의 폭이 크지 않습니다.
공급물량 없이 대출규제만으론 절대로 집값을 잡을 순 없습니다만 이건 차치하고 대출규제로 시장이 꺾였다고 가정을 합시다 그래봤자 가격하락은 현 전세가 이하가 될 수 없어요 전세가 아래로 하락이 일어난다는 얘기는 집주인이 집을 파는데 돈을 주고 판다는 얘긴데 이건 일어 날 수 없는 일입니다.

매가가 떨어지는데 전세가도 떨어지지 않느냐 하실 수 있습니다만 전세가는 실거주가치가 100% 반영된 가격입니다 매가도 현 시장에서는 실거주 가치에 의한 가격이나 전세는 그보다 더 농도가 짙습니다 물론 요즘은 전세에도 대출이 껴 있긴하지만 전세대출은 일종의 주거복지(?) 차원이라 갑자기 사라지거나 하지 않으니 상관하지 않으셔도 됩니다. 실제로 정부도 전세대출은 건들지 않고 있습니다 대출규제 나오는거 다 매매에 대한 대출규제 입니다 대출규제로 매가가 영향을 받더라도 전세가는 하락하지 않습니다.


둘째로
집값을 잡는다고 함은 '상승장에서 하락장으로의 전환' 으로 저는 이해하고 있는데 기본적으로 하락장은 매가는 하락하고 전세가율은 상승하는 장입니다.


위 표에서 2008년과 2013년의 전세가율을 잘 보십시오 08년은 지난 상승기의 마지막이었고 13년은 지난 하락기의 마지막 이었습니다

보시는 바와 같이 상승기의 끝에는 전세가율은 최저점을 찍습니다 이후 하락기가 진행됨에 따라 매가는 하락, 전세가의 상승으로 매가와 전세가의 갭이 줄어들고 전세가율이 상승하며 하락기의 끝에서는 저점에서 20% 오른 55%의 전세가율을 보여줬습니다.
네 하락기는 전세가율이 상승하는 시기입니다.
하지만 현 수도권 전세가율은 평균 60%에 달합니다 (서울50~55%) 하락기의 마지막과 이어진 반등기랑 전세가율 이랑 거의 똑같습니다 8년의 세월이 흘렀는데도 크게 달라지지 않았습니다.

이런데 대출을 규제한다고 집값이 잡히겠습니까 하락기로의 전환이 가능이나 할까요?

그럼 이렇게 된 원인이 무엇인가
다름아닌 전세대출 입니다 제가 세입자를 조저야 한다는 것도 이것 때문입니다.
박근혜 정부때 전세대출을 시행했는데요 주거복지 차원에서 한 겁니다 당시에 이렇게 큰 스노우볼이 되서 돌아올 줄은 몰랐을 겁니다.

이 전세대출 때문에 결과적으로 신혼부부나 상대적으로 저소득인 분들도 다 아파트에 살 수 있게 되어 우리나라 주거환경이 아파트로 상향평준화 되었고 이는 빌라와 일반주택이 공급량에서 제외되고 주택보급율 지표가 의미를 상실하는 결과를 낳았습니다.
또한 아파트의 하방을 굳게 지지해주어 상승장이 길어졌음에도 불구하고 전세가율이 떨어지지 않게 했습니다.


자 이제 세입자를 조저보겠습니다.
세입자를 조진다는건 다른거 없습니다 전세대출을 없에면 됩니다 반발은 물론 엄청나겠지만 진짜 없에게 되면 이런 일이 일어납니다.

1. 공급의 의미를 상실했던 빌라, 일반주택이 공급의 의미를 되찾게 됩니다.
이건 매우 큰 의미가 있습니다 주거환경의 상향평준화로 인한 아파트쏠림 현상이 사라져 기존 그리고 앞으로 지어질 빌라,일반주택이 공급대열에 합류함으로써 공급부족이 해결됩니다
물론 해결이라고 해서 완전 해결은 아닙니다 꾸준한 공급은 여전히 필요합니다 하지만, 지금은 아파트만 공급에 카운트 되지만 이제는 빌라,일반주택 도 공급량로서의 역할을 할 수 있게 됩니다 시장에 공급물량을 뽑아내는 난이도가 엄청 내려가는 겁니다.

2. 1번 + 전세대출이 없어지면서 전세가율이 낮아저 시장이 지속하락 가능한 형태가 됩니다.
기존에는 높은 전세가율에 가로막혀 매가 하락이 발생해도 얼마 하락하지 못하고 다시 반등했습니다
하지만 전세가율이 충분히 낮아지면 매가와 전세가의 갭이 충분히 줄어들 때 까지 하락할 수 있는 상황이 주어집니다.

3. 대출규제도 잘 먹히게 됩니다
사실 전세대출 상실의 효과로 전세가율이 낮아져도 공급물량이 제한되면 전세가율이 일정이상 내려가지 못합니다 하지만, 충분한 공급물량이 누적되어 전세가율이 충분히 하락함과 동시에 시장에 공급이 충분해지면 대출규제로 시장이 꺾일 수 있습니다 일단 뭐가 되었던 전세가율의 하락이 필수적입니다.


이상이 제가 대출로 조질라면 세입자를 조저라 라고 말하는 이유입니다 여러분 하락기는 전세가율이 떨어져야 올 수 있습니다 지금 집주인을 아무리 조저도 전세가는 떨어지지 않습니다 전세가율도 당연히 떨어지지 않습니다
오히려 극단적으로 집주인들 치환해서 투자자들이 날뛰어서 매가의 급상승이 일어나는게 차라리 전세가율 하락에 큰 역할을 할겁니다.

대출로 시장을 잡길 원하시면 세입자를 조지라 하십시오 전세대출 없에는게 빠른 길입니다.

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많은 분들이 오해가 있으신데 그래서 전세대출 진짜 없에라는게 아니라 딱봐도 전세대출 없에는거 현실성 없잖아요 그러니까 대출규제 만으로 집값을 잡는다는건 불가능 하다는 취지의 글입니다