한줄 요약 : 물주는 판매자에게 계약금 정도는 확실히 받아낼 수 있다. 그 외에 추가적인 손해배상청구하려면 변호사를 선임하여야 한다.

이번 물주님 사건과 관련하여 도파민 도는 주제가 나와서 법적으로 진지빨고 검토해보려고 합니다.

사건요약
1) 물주님이 28성 몽벨을 판매자에게 구매하려 함.
2) 그런데 판매자분이 28성 몽벨을 강은호님께 2배 금액을 걸어서 팔아버림

1. 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있지 않은가? : 중도금 납부 여부에 따라 달라짐.
민법 제565조에 따라 매도인은 계약금의 배액을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 다른 한쪽이 이행에 착수하였다면 계약을 해제할 수 없습니다. 이행의 착수란, 최소한 중도금의 납부를 했을 때를 의미합니다. 사안의 경우, 매수인(물주님)이 매도인에게 미리 예약금을 미리 지급하셨다면 해약금 조항으로 계약을 해제할 수 없습니다.

따라서 중도금을 미리 줬다면 판매자가 해제할 수 없고, 중도금 같은게 없으면 해제할 수 있습니다.

2. 몽벨은 물주에게 돌려줘야 하는가? : 거의 99% 못 돌려받음.
민법은 이중매매 역시 유효하게 봅니다. 따라서 제2매수인(강은호)이 매도인의 배임행위를 적극 교사 유인하였다는 특별한 사정이 없는 이상 제2매수인과 매도인의 거래는 유효합니다. 제2매수인이 배임행위를 유도하였다는 것에 대해서는 제1매수인(물주)이 입증책임을 집니다. 보통 입증이 어려우므로 몽벨은 다시 돌려받을 수 없습니다.

3. 판매자는 얼마만큼 돌려줘야 함? : 계약금만이 손해배상의 대상이 됨.(입증하기 쉽다!)
손해배상은 채무불이행에 따른 손해배상, 불법행위에 따른 손해배상으로 나뉩니다. 결국 몽벨은 제2매수인에게 넘어갔으니깐 매도인은 이행불능에 따른 채무불이행으로 손해배상의 책임이 있습니다.(경우에 따라 타인권리매매도 가능합니다.) 따라서 채무불이행에 따라 제1매수인에게 손해배상 해줘야 됩니다. 

그런데 채무불이행에 따른 손해배상은 "손해배상액의 예정"이 됩니다. 거의 99% 이상의 계약에서 계약금이 손해배상액의 예정이 됩니다. 개념이 좀 어려우므로 정리하면,

계약금 : 매매계약 체결 시 지급하는 금액(보통 매매대금의 10%)
위약금 : 약정 위반 시 상대방에게 내는 돈
손해배상액의 예정 : 손해 발생 시 상대방에게 내는 돈

위약금 → 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.(민법 제398조 제4항) 그런데 계약금 → 위약금으로 법으로 추정하지는 않습니다. 다만, 시중에 있는 대부분의 계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있으므로  계약금 → 위약금이 되고, 위약금 → 손해배상액의 예정이 됩니다. 물주님 계약서를 자세히 뜯어봐야 알겠지만, 보통 이런 조항이 하나씩 들어있어서 아마도 손해배상액의 예정액이 이미 정해져 있을 겁니다.

그리고 손해배상액의 예정이 있으면 아무리 큰 손해가 발생해도 손해배상액의 예정액밖에 청구할 수 없습니다. 쉽게 말해, 1000만원짜리 계약에서 보통 100만원이 계약금(손해배상액의 예정)이 되는데, 이러면 실제 손해가 400~500만원 발생해도 무조건 100만원만 손해배상하는 겁니다... 너무하죠? 근데 반대로 50만원의 손해가 발생해도 100만원을 받을 수 있으므로 일장일단이 있는 제도입니다.(위약벌을 말씀하시는 분도 있는데, 당사자 간의 균형이 무너져있지 않은 이상 통상의 매매계약에서 위약벌은 잘 체결하지 않습니다.)

아무튼 이 손해배상액의 예정은 입증이 쉬워서 물주님이 따로 법적 대응을 하지 않으신다면 계약금 범위 내에서만 손해배상 받을 수 있습니다. 

4. 2배나 이득볼 기회를 놓쳤는데 계약금만 손해배상되는게 맞냐?  : 불법행위에 따른 손해배상을 청구하면 더 받아낼 수 있음(입증하기 어렵다)
불법행위의 요건이 인정되므로 불법행위에 따른 손해배상도 청구하실 수 있습니다. 이게 불법임? 민법상 불법행위는 형법상 불법이랑 달라서 고의, 과실, 위법성이 다릅니다. 보통 이중매매는 위법한 행위로 불법행위의 원인이 됩니다.

채무불이행으로 손해배상 받고도 불법행위로도 손해배상 받을수 있음?? 네, 가능합니다.  예를 들어서, 100만원을 채무불이행 손해배상으로 지급받았는데 불법행위로 500만원의 손해가 발생했다면 추가로 400만원을 더 받아낼 수 있습니다. 근데 이걸 청구하려면 불법행위의 법적요건(손해발생, 위법성 등등)을 모두 추가적으로 입증해야 합니다. 계약서나 이런 거는 뭐 그냥 제출하면 되지만, 은호님이 몽벨을 2배 이상 가격을 제시했고, 실제로 은호님이 2배의 금액을 지급했고, 그래서 물주님이 몽벨의 현재 시세만큼 피해를 보았는 등의 정보를 차례로 입증해서 주장증명해야 합니다. 아마 여기까지 청구하려면 변호사를 선임해야 할 것입니다.