대전제

부동산 정책은 시행 후 6개월 ~ 1년 안에 바로 나오지 않음
때문에 보통은 2~3년이 지나야 본격적으로 결과가 나오기 시작함


현재 부동산 시장 팩트
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1. 부동산 매수우위지수


서울 집 팔자 ‘우세’…30개월 만에 

거래량 역대 ‘최저’


http://www.econovill.com/news/articleView.html?idxno=560005
출처 : 이코노믹리뷰 


서울의 매수우위지수는 지난 9월 마지막주(102.0) 이후 12주 연속 100을 넘어서지 못하며 하락세를 거듭하고 있다. 해당 지수는 10월 첫째주 96.9에서 94.5→86.1→79.4→74.0→68.6→64.9→60.2→59.9→57.4→51.8→50.0까지 낮아아졌다. 이는 2019년 6월 첫째주 46.9 이후 2년6개월 만에 최저 기록이다.


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부동산 매수우위지수가 
100이면 사려는 사람 100 팔려는 사람 100 동일로 가격변동이 없음
50이면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 압도적으로 많다는 얘기


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2. 부동산 거래량 


서울 아파트 거래량 역대 최저...전국 부동산 매매거래 7.4%감소

https://www.ajunews.com/view/20220208092938776#PL2
출처 : 아주경제 2022 - 02 - 08

8일 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 서울 아파트 매매거래량은 678건으로 나타났다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치다. 지난해 1월(5795건)과 비교하면 88.30% 감소했다.

거래량 감소는 서울 전역에서 고르게 나타났다. 지난달 서울에서 아파트 거래량이 가장 많았던 지역은 구로구로 124건으로 집계됐다. 지난해 1월(330건)과 비교해 절반 이상 줄어든 수치다. 이어 강서구 71건, 노원구 39건, 은평구 37건 등의 순이었다.

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거래량이 줄어든 이유 
1) 정부의 대출 규제
2) 가격이 비싸니 안사겠다는 마인드 

1번에서 이어지는 얘기 
매수우위지수가 낮다 = 팔려는 사람이 압도적으로 많다
팔려는 사람이 압도적으로 많은데도 거래량이 낮다 ?
= 앞으로 더 떨어질 일만 남았다 , 왜? 가격이 높으니
사지를 않으니까 


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3. 미분양

지방 아파트 무더기 미분양, 

수도권으로 확산되나


https://news.mtn.co.kr/news-detail/2022011316520159065
출처 : MTN 뉴스 , 2022 - 01 - 13

수년간 지속된 주택 공급과 한 풀 꺾인 집값이 맞물리며 청약심리에 찬물을 끼얹은 것으로 보입니다.

대구 만의 일이 아닙니다. 

작년 4분기 동안 경북에서 분양한 단지 중 절반가량에서 미분양이 발생했고, 울산과 전남에선 약 40% 단지가 미분양을 경험했습니다.

전국을 놓고 봐도 분양 열기가 빠르게 식고 있는 모습입니다. 지난해 4분기 미분양 비율은 16.5%로 전 분기 대비 7.8%포인트 늘었습니다.

최근에는 수도권에서도 청약 이후 미계약 사례가 나타나며 청약 시장에 먹구름을 더하고 있습니다.

지난해 11월 인천시에서 분양된 '송도자이더스타'는 당시 1순위 청약에서 평균 13대 1 경쟁률을 기록했지만, 530여가구가 계약을 포기했습니다. 비슷한 시기에 나온 '송도 센트럴파크 리버리치' 역시 평균 57대 1의 경쟁률을 기록했지만, 계약 해지가 잇따랐습니다.

대출 규제로 자금 마련에 부담을 느낀 당첨자들이 계약을 포기한 것으로 분석됩니다.

... 후략 ...

매수우위지수도 낮고 거래량도 낮은데
신축 아파트도 미분양 나고 있다
즉 , 공급은 과잉으로 가고 있다 현재
서울의 독립군 아파트 세대 ( 길가다 그냥
아파트 한두채 있는 80 ~ 100세대 아파트 단지 )
죄다 미분양 나고 있다
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4. 공급

'입주 폭탄'에 뚝뚝…속절없이 무너지는 검단 전셋값
https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2021/09/09/2021090902534.html
출처 : 조선일보 , 2021 - 09 - 10


"물량 앞에 장사 없네"..

입주 폭탄에 세종시 전세 '뚝뚝'

https://www.etoday.co.kr/news/view/2050477
출처 : 이투데이 2021 - 08 - 04


2023년 이후 서울 입주예정 물량 5만 가구.."영끌하지 마라"

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2021110509453128425
출처 : 머니투데이 2021 - 11 - 08

입주물량 쏟아지면 당연히 전세가격도 내려감
매우 당연한거 공급이 늘어나면 가격은 내려간다
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5. 정책

1) 조성원가 연동제

현 제도 = 감정가 제도 
신축 단지 옆 아파트가 100원이다
그럼 감정가 60~70원으로 분양하는게 현 제도

조성원가 연동제 시행시 40~50원으로 분양 가능
이재명은 조성원가 연동제를 언급함

2) 2023년 ~ 2030년 공급 예정 물량 매년 56만호

홍남기 “집값 하향 안정세 가속…매년 56만호 공급”
http://www.kgmaeil.net/news/articleView.html?idxno=283813

출처 : 경기매일 2022 - 01 - 05


56만호 공급의 택지는 이미 정해져 있음 , 또한 인천 계양 , 하남 교산 등은 토지 보상이
80% 이상 진행됨 예전하고 다르게 지금은 토지보상 작업이 빠르게 끝남 

토지 보상 작업도 어느 정도 안정화되고 아무리 보수적으로 잡아도 56만호중에
35~ 40만호는 공급 가능함 , 즉 공급은 앞으로 쏟아질 예정이다

근데 거기에다가 조성원가 연동제 까지 시행되면 더 싸고 신축 아파트들의
공급이 쏟아짐 당연히 집값은 ? 내려갈 수 밖에 없음 

물량이 쏟아지고 집값이 내려가면 ? 당연히 전세값도 내려감
공급 물량은 많아져서 미분양 나지 , 신축 아파트는 계속 나오지


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6. 향후 

1) 대출 규제
2) 금리 인상
3) 공급 폭탄

현재의 지표와 제도,  예정된 계획까지
주택 가격은 하락으로 가고 있음 

여기에 이재명은 보유세 강화 + 조성원가 연동제까지
집값은 내려갈 수 밖에 없다

공급이 많아지니 당연히 입주 물량도 증가함
입주 물량은 증가 예정인데 중도금 잔금을 치룰려고
봤더니 대출 규제네 ? 거기에 금리 인상이네 ?
그럼 어떻게 해 ? 전세를 놓을 수 밖에 없음 

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7. 이재명 정책이 무서운 이유



2007년도 강남 미분양 시절 , 2~3년간 거래 없었음 
14억 가까이 하던게 7억까지 떨어짐

앞서 시작할 때 얘기했던  부동산 정책은 2~3년 뒤부터
본격적으로 발휘 된다 

즉, 이제 시작임 아직 문통 임기도 안끝났는데 하락장은
시작됐고 내년 보다 내후년의 하락이 더 클것임

근데 이재명은 여기에 추가적으로 보유세 인상 +
조성원가 연동제 이뿐만 아니라
분양권가 공개 + 분양가 상한제 까지 적용한다는 방침임

이 모든게 적용 되면 ? 지금보다 어마무시할 정도로
싼 아파트가 공급된다 전세난이 뭐였지 ?
라고 생각될 정도로 


참고로 
기존 분양원가 연동제에서 
현행 감정가 제도로 바꾼게 박근혜 때




http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002805046
출처 : 오마이뉴스 2022 - 01 - 16


311만 호 공급의 실현 가능성에 대한 의구심이 제기되고 있지만 이번 공약에서 공급량보다 주목해야 할 것은 가격이다.

이 후보는 공공택지에 들어서는 아파트의 경우 인근 시세의 절반 수준 가격에 공급하겠다고 공언했다. 그동안 수도권 집값이 고분양가 아파트의 등장에 따라 급등해왔기 때문에, '반값' 공급으로 안정화를 도모하겠다는 것이다. 주택 공급 과잉 논란이 있지만 반값 아파트라는 방향성은 제대로 잡았다는 평가다.

이재명 후보는 집값 상승 원인으로 공공택지의 높은 공급가격을 지목했다. 이 후보는 지난 23일 기자회견에서 "공공주택 용지 공급가격 기준이 박근혜 정부 당시 조성원가에서 감정가격으로 바뀌면서 택지가격이 주변 집값에 연동되어 공공분양주택까지 상승했다"고 진단했다.

공공택지 가격을 책정하는 방식은 원가연동제와 감정가연동제로 나뉜다. 원가연동제란 토지보상비 등 택지의 조성원가를 기준으로 가격을 책정하고, 감정가연동제는 주변 시세 등을 반영해 가격을 매긴다.

원가가 아닌 시세를 반영하는 감정가연동제를 적용했을 때 상대적으로 택지 공급 가격이 높을 수밖에 없다. 2014년 이전까지 정부와 공공기관(LH 등)이 공급하는 공공택지는 대부분 저렴했다. 중산층과 서민들이 선호하는 85m² 미만 주택을 짓는 공공택지는 모두 원가연동제로 택지 가격을 책정했기 때문이다. 85m² 이상 중대형 주택이 들어서는 택지에만 감정가로 가격을 매겼다. 중산층 서민들에게 주택가격을 저렴하게 공급하기 위해서였다. 

... 중략 ...

이 후보는 "공공택지 공급가격 기준을 조성원가로 바꾸고 분양원가 공개 제도 도입, 분양가 상한제 적용 등으로 인근 시세의 절반 정도인 반값 아파트를 대량 공급하겠다"며 "공급과잉이라는 말이 나오더라도 약속을 지키겠다, 저렴한 가격으로 무주택자의 꿈을 이뤄드리는 게 더 중요하다"고 말했다.

... 중략 ...

30평형 3억원대 분양, 가능한지 실제 계산해보자

경기도 성남 복정공공주택지구의 예를 들어보자. 성남시 복정동과 창곡동 일대에 조성될 복정지구는 서울 강남 접근성이 좋아 실수요자들의 관심이 비교적 높은 곳이다. LH의 성남 복정 공공주택지구 자금조달계획에 따르면 복정 지구(전체 면적 7만7750㎡)을 조성하기 위해 들인 택지 조성 사업비는 총 2216억원이다. 토지 한 평(3.3㎡)를 조성하는 데 1505만원의 돈이 쓰였다.

이곳에 용적률 300%인 아파트를 짓는다면, 아파트 분양가 중 토지비는 3.3㎡당 501만원(조성비 1505만원에 용적률 300%를 나눈 값)이 된다. 여기에 분양가상한제의 기본형 건축비 상한(3.3㎡당 687만원)를 그대로 적용하면, 아파트 총 분양가는 3.3㎡당 1188만원, 30평 아파트는 3억5640만원이라는 계산이 나온다. 고양 창릉신도시 예정 분양가(6억)의 절반 수준이다. 이 후보는 "공공이 민간 토지를 강제 수용해서 공공 택지로 조성하는 만큼 당연히 (수익을) 국민들께 돌려드리는 게 맞다"고 강조했다.


... 후략 ...


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1. 보유세 강화
2. 공급량 증가
3. 조성원가 연동 제도
4. 분양원가 공개 제도
5. 분양가 상한 제도

이재명의 부동산 정책은 시행만 되면 지금보다 어마무시할 
정도로 싼 값에 아파트가 공급 된다