임대료가 비싸다 임대료 낮춰야 한다...이런 이야기 자꾸 나오는데 이건 전체 대한민국에서 봤을 때 소수의 문제야.


젠트리피케이션이 일어나는 곳은 대한민국 전체로 봤을 때 엄청 희귀한 케이스거든.


여튼 임대료와 관련해서 적절한 임대료가 얼마인지 간단하게 계산하는 방법을 알려줄까 해.



임대료 산정은 변수가 많아. 건물 연식, 엘리베이터, 화장실 내외부 여부, 주차시설부터 시작해서


상가라면 주변에 유동 인구가 얼마나 있냐, 아파트 혹은 학교 등등과 가깝냐 까지 따질 게 엄청 많지.


그래도 일단 원론적으로 설명을 해볼께. 살면서 도움이 될 수 있을지도 모르니깐 읽어봐.




건물을 살 때 건물주가 원하는 게 뭐겠어. 단순하지. 수익이야. 돈 벌려고 임대업 하는거 아니겠어?


그럼 그 수익률이 최소 얼마가 되어야할까? 은행 이자보다는 많이 나와야 해.


은행 이자보다 수익이 나오지 않으면 그냥 은행에 박아두고 이자 받아먹는게 낫겠지?


즉, 임대료는 은행 이자율 영향도 받게 된다는 거야. 기본 베이스가 은행 이자율이야.


이자율이 올라갈수록 임대료도 비싸져. 이자율이 내려갈수록 임대료도 내려갈 가능성이 있는거야.


(현재 국내 은행 금리가 진짜 바닥권에서 맴돌기 때문에 지금 임대료가 저렴할 확률이 꽤 있어)



시중 1 금융권 저축 이자가 보통 연 2% 정도 돼. 적금 이자는 2.5% 정도까지 하고.


제 2 금융권 (저축은행) 내려가면 조금 더 줘. 2.7%~2.8% 정도까지 주지.


일단 제 1 금융권 이자율이 좀 더 낮으니깐 제 1 금융권을 기준으로 계산 해보자고.



일반 예금 통장에 저축을 하면 이자가 연 2%야. 그런데 이자는 불로소득이지. 세금을 뗀단 말이야.


이자소득에 대한 세금은 이자의 15.4%를 떼게 되어있어. 이자가 2천만원을 초과하면 초과분에서 다시 더 떼.


(6.6%부터 46.23%까지 구간이 있어. 궁금하면 금융소득 종합과세 를 검색해서 찾아봐)



이렇게 세금을 떼고 나면 실제로 들어오는 이자는 연 1.5~1.7% 정도 돼. 10억을 박으면 1700만원 정도가 1년간 순 이자야.


10억짜리 건물을 샀으면 1년간 1700만원(1달에 142만원 벌면 돼)보다는 많이 벌어야한다는 결론이 나오지.


(비싼 건물일수록 세금이 많이 나오기 때문에 더 높은 비율로 벌어야하는 금액이 커지게 돼)



그런데 이건 대출 하나 없이 자기 순자산으로 샀다고 가정할 때 이야기고, 현실은 보통 대출을 끼고 건물을 사게 돼.


상가 담보 대출은 제 1 금융권에서 보통 감정가액의 50% 정도까지 대출 되고 이자는 연 4%가 평균적이야.


물론 신용등급 아주 좋고 다른 소득이 있다는 것이 증빙되면 3.5%까지 내려가는 것도 가능하긴 해.



여튼 대출을 50% 받았다고 하면 1년간 내야되는 대출 이자가 2000만원이야. 1달에 약 167만원의 이자를 내야하는거지.


이건 원론적인 이야기고 보통은 [원금균등상환 방식]을 사용하기 때문에 최소한의 거치기간(보통 3~5년) 이후


원금을 월마다 균등하게 변제하고, 변제한만큼 원금이 까여서 이자가 점차 줄어들게 되어있긴 해. 거치기간은


돈이 있어도 원금을 갚을 수 없는 기간이야. 은행에서 최소한의 대출 이자 수익을 얻기 위해 만든 제도지. 이정도는


다들 알고 있겠지?  


(원래 상가나 빌딩 담보 대출은 상환 기간에 제한이 거의 없었어. 이자만 갚다가 돈 생기면 원금 갚고, 돈 없으면


다시 이자만 내는 방식으로도 가능했는데 지금은 아마 바뀌었을꺼야. 최장 15년인가 20년 내에 다 갚아야할꺼야.)



만약 최장 5년 간의 거치기간이 끝난 후 원금 5억을 20년 대출 만기 날짜에 갚는다고 하면,


5억 / 25년 = 월 167만원을 저축해야 해. 그래야 거치기간을 포함해서 5억을 만들 수 있어.


대출 원금도 종국엔 다 갚아야 하잖아. 그렇지?




즉, 10억짜리 빌딩을 5억 대출을 끼고 샀을 경우,


은행에 줘야하는 이자 = 월 167만원

은행에 줘야하는 원금을 총기간(거치+상환기간)으로 나누면 = 월 167만원

건물주가 얻어야하는 최소 수익 (은행 이자율 기준) = 월 142만원

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총액 = 476만원


건물주는 이 10억짜리 건물 임대료로 최소 476만원을 거둬야 하는거야. 말 그대로 이건 최소 수익이라


은행 이자보다 높게 임대 수익율을 올리기 위해서라면 월 총액 임대료로 적어도 500만원 받아야 하는거지.




10억짜리 건물이라면 서울 도심이나 번화가에 있으면 3~4층에 평수는 10평 내외일꺼고, 


도심에서 벗어난 서울 외곽 지역이면  3~4층 정도에 평수는 15~20평 정도일꺼야.



일단 실제 사례를 보면서 이야기하자고.



네이버에서 10억 빌딩 이라고 검색하니까 몇 가지 부동산 매물이 나와서 봐봤어. 매매가 10억짜리야.


서울 종로구 창신동에 있고 총 4층에 평수는 연면적 기준으로 살펴보니 대략 한 층당 8~9평 정도 돼.



건물 전체 임차인에게서 받을 수 있는 보증금 총액이 5500만원, 월세 총액은 310만원이야.


보증금도 은행에 넣어두면 1년동안 이자를 93만원 정도 벌 수 있는데 월로 따지면 8만원도 안되는 금액이라


사실상 큰 의미는 없어. (보증금은 보통 건물주가 은행에 넣어둔 상태로 월세 펑크 날 때를 대비하는 성격이 커)



전체 4층의 월세의 합이 310만원이니까, 층별로 평균 77.5만원의 월세를 내는거야.


아까 위에서 이야기 했지만, 이런 건물을 50% 대출끼고 샀을 경우 한달에 총 월세로 475만원은 받아야 해.


그런데 이 건물의 총 월세 수익은 310만원이야. 이걸 봤을 때 이 건물에는 남은 대출이 없을꺼야. 다 갚았을꺼란 거지.


이 건물주는 은행 이자보다만 높은 수익(최소 월 142만원)을 얻으면 되는 셈이라 310만원의 월세 수익을 받으며


은행 이자의 약 2배 되는 수익(4%대)의 수익을 올리고 있는거야.



이렇게 보면 이 건물주는 참 나쁜 사람이지. 월세 비싸게 받아서 높은 수익을 올리고 있잖아?



그런데 이 건물 주위를 둘러봐야 해. 대출 끼고 지어진 상가 건물, 대출 끼고 구입한 상가 건물들 여럿 있을꺼야.


그런 건물들은 여전히 대출이자 + 대출금 원금 상환을 생각해서 동일한 10억 건물이라면 총 월세를 476만원 이상


받고 있을꺼란 말이지. 그렇게 생각하면 창신동의 저 건물은 주변 시세에 비해 월세가 저렴한거야.




두 번째 사례를 살펴볼까? 이번엔 서울 강서구 화곡동 건물이야.




여긴 지하 1층에 지상 3층으로 이루어져 있고, 한 층당 평균 평수는 16평 정도야. 월세는 층당 평균 64만원 정도고.


아까 서울 종로구 창신동 건물보다 평수는 큰데 월세는 저렴하지. 아무래도 서울 강서구 화곡동이라 서울 외곽 쪽에


위치해서 월세가 싼가 봐. 설명을 보니깐 재래시장 인근 버스 정류장 근처라는데 지은지도 좀 된거 같고. (이건 추측이야)



역시 마찬가지로 이 건물에 대출이 남아있다면 이 건물주도 한달 총액 월세 476만원은 받아야 해.


(은행이 지역 봐가면서 이자 깎아주나? 서울에서 빌리든 강원도에서 빌리든 이자율은 똑같아.)


그런데 255만원 밖에 안 받지. 역시 대출 없는 건물일 확률이 높아. 지리적인 문제점도 있겠지만 창신동 건물보다는


월세가 훨씬 저렴해. 주변 상권 상태가 그다지 안좋을 확률도 좀 있고. 그래도 은행 이자 수익보다는 월 113만원 더 버네.


그래도 욕하기는 힘들어. 한달에 142만원 은행 이자 수익율만큼만 벌면 그건 최저임금 근로자보다 못하잖아.


또 주변에 대출 끼고 지어진 신축 건물, 대출 끼고 구입한 건물 등의 월세와 비교하면 싼거지.




10억짜리 4층 건물 기준으로 476만원 / 4층 = 119만원 정도의 월세가 제일 싼거야. 대충 이렇게 계산하면 돼.


그런데 보통 상가 건물 임대 수익률을 5%로 잡기 때문에 실제로는 140~160만원 사이가 제일 많을꺼야.


건물들 주변 상황에 따라서 또 약간씩 달라지니깐 참고만 해둬.



비싼 건물일수록 금융소득 종합과세 누진 구간이 올라가기 때문에 월세가 훨씬 더 비싸져.


건물 가격, 대출 비율, 대출 이자, 거치 기간, 상환 기간, 층수 (사실 평수는 중요치 않아)가 기본 베이스가 되어서


층별 월 임대료가 나오게 되는거지.



건물에 대출이 끼어있는지 알고 싶으면 해당 주소(지번)을 확인한 후 인터넷에서 [등기부등본 열람]을 검색해서


대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)에 들어간 후, 회원가입을 하고 간단한 과정을 거쳐서


확인해 볼 수 있어. 등기부등본 보는 건 사회 생활 하다보면 기본적으로 알아야하는 상황이니까 인터넷 등에서


[등기부등본 보는 법] 같은 검색어로 찾아 배워두길 바래. 여튼 대출 내역을 알고 싶으면 근저당 설정이 얼마나


되어있는지 보면 돼. 근저당이란 대출을 해준 기관(사람)이 그 건물에 대한 매각대금 중 OO원만큼 자기에게


권리가 있다고 주장할 때 하는 것이기 때문에 그걸 보면 이 건물에 대출과 이자가 얼마가 있는지 알 수 있지.


(보통 근저당은 원금+이자를 합쳐서 총 갚아야 할 금액을 잡는게 보편적이야. 이것도 상식이니 알아둬.)



이렇게 대출 내역을 확인해보고 부동산에서 건물 시세를 알아보면 적정한 월세를 대충이나마 산출할 수 있겠지?


조금쯤 도움이 됐길 바래. 모르고 있는 것보다 도움이 될꺼야.



p.s : 근저당 잡혀있는 건물은 부동산 매물로 잘 안나와. 사려는 사람도 적을 뿐더라 대부분 팔리기 전에


       법원 경매로 넘어가버리거든. 여윳돈 많이 있으면 법원 경매 쪽도 공부해 봐. 의외로 괜찮다 하더라.