사회초년생분들이나.... 이제 독립을 준비하시는 분들은 모두들 계산기 한번쯤은 두들겨 볼겁니다.
[월세 vs 전세]에 대해서요.

단순 계산으로  전세가 월세보다 한달에 내야하는 돈이 적습니다. 요즘 월세 보통 40~50사이 하나요?
전세로 따졌을때... 이자가 50만원이 될려면.... 2억 4천만 디딤돌 대출로 했을때... 이자가 2.5%라고 가정시... 
총 600만원/12 = 50만원 꼴이 나옵니다. 

그럼 1억짜리 전세로 들어갔을때...  대출 80% 땡기더라도... 월세보다 훨씬 싼 금액에 들어가게 되는거겠죠?
물론 각종 관리비나 공과금이란게 존재하지만.... 다해도 10만원 안팍입니다. 

저도 이런 단순 계산만 하고.... 
월세 들어가는 비용이 너무 아까워서 전세를 구했었습니다. 원룸 전세 5000만원 이었습니다. 
그 중에 제돈 1500만원하고 대출 3500만원.. 이자 2.5% 였습니다. 한달에 내는 이자 72,916원에 관리비 50,000원.
합이 12만원만 내고 2년을 살게 되는거죠.  

물론 생애처음으로 전세를 계약하는거니.... 과연 이게 안전할까? 라는 의문에 저도 미친듯이 인터넷 검색하고 또 부동산 업자의 말도 듣고.... 여러가지 상황들을 가정하고... 제 딴에는 면밀히? 검토해보고.... 내용을 정리했었습니다.

대충 정리한 내용은 인터넷이나 부동산 업자나 은행대출이 시세가의 70%미만이면 그래도 안전하다라는 생각이 들어서 계약을 했습니다. 

확정일자도 2순위였습니다... 

이렇게만 보면 건물이 경매로 넘어가도 안전해 보이잖아요?

근데 실제로 건물이 경매가 넘어가면서..... 여러가지 조건들이 악조건이 되게 만들더라구요. 

먼저 확정일자 1순위의 전세금액이 1억 6천이었다는거...  확인을 했지만... 그래도 제가 2번으로 들어가기 때문에 안전하기 했습니다. 단순 계산으로는...  건물 시세 대충 12억에 은행대출 5억 8천만원에 최고채권액이 6억 9천 6백만원이었습니다. (최고채권액이란 은행이 임대인에게 원금 + 이자로 먹일 수 있는 최고 금액입니다.)  보통 건물이 넘어가는 악조건이 되면 임대인은 이자를 못내기 때문에.... 매달 이자가 붙습니다. 법원 경매는 길면 1년이 넘게 지속되기 때문에.... 이자가 어마어마하게 붙게 되는게.... 이때 MAX로 붙는 금액이라고 생각하시면 됩니다. 

보통 최고채권액으로 계산을 했을때 건물시세의 70%이하로 봤기 때문에... 12억에 7억 + 1억 6천이면 총 8억 6천이 제 앞에 있다고 생각하면 거의 70% 였기 때문에...  안전하다고 판단했습니다. 

하지만 여기서... 제 확정일자 2순위와 상관없는 다른 문제가 생기더라구요.

다세대 건물은 보통 2가구를 전세로 두고 나머지는 월세를 받을거다. 라고 들었지만 현실은 달랐습니다. 
주인이 작정을 했더라구요. 
올전세가 3가구였고 반전세가 8가구 였습니다.
여기서 문제가 발생합니다. 

우리나라는 전세금 6000만원 이하의 임차인을 보호하기 위해서 최우선 변제금이라는게 존재합니다. 시마다 약간 다른데.. 제가 사는 도시는 2000만원이었습니다.
이 최우선 변제금이라는건 은행대출보다 먼저.... 임차인들이 가져가는 금액입니다. 
확정일자 순번보다 먼저요.

8가구들의 전세금은 법원경매가 모두 마무리될 시점에 제가 확인을 했었는데 최소 2000만원부터 4000만원까지 있더라구요. 

총 11가구중에 확정일자 1번인 1억 6천만원 가구를 제외한 나머지 10가구가 모두 6천만원 이하이기 때문에 은행대출보다 2천만원씩 먼저 가져갑니다. 

그럼 순번이 실제로 어떻게 되냐?

법원경매가 진행되게 되면 일단 집행비용이 빠져나갑니다. 전 800정도 나왔습니다. 한푼이 아쉬운 시점에서... 적은 금액이 아닙니다. 

그 다음 최우선 변제금이 빠져나갑니다. 10가구 2천만원씩 총 2억 빠졌습니다. 그 담에 국세빠집니다. 100~200사이입니다. 

그 다음 은행대출금 빠져나갑니다. 이자가 많이 밀렸지만.. 최고채권액보다는 적더라구요. 6억 6천정도였습니다. 

그 담에 뭐 각종 보험공단이나 세무서 등 짜잘한 금액 100만원 정도 빠져나갑니다. 그 다음이 확정일자 1순위 금액 1억 6천 빠져나가고 그 다음순번이 저였습니다.

여기서 왜 건물가의 70%가 대출이면 안전하다고 하냐면 법원 경매의 낙찰가가 최소 시세가의 70%이기 때문입니다....  단순 계산은 70%만 넘지 않으면 내 보증금은 안전하다고 생각할 수 있지만...

최우선 변제금으로 빠지는 금액 생각하셔야합니다...... 
여기서 1차 멘붕 털립니다. 진짜....  가뜩이나 제 앞에 1억 6천 전세가 존재하는데... 최우선 변제금 2억까지 빠지는겁니다... 

법원 경매가 보통 1차가는 비싸기 떄문에 유찰되고 30% 삭감된 2차에 낙찰이 되는 경우가 많습니다.
거기다가 1차 경매 시작가가 그 당해의 시세에 따라 결정되기 때문에...   법원경매가 시작될 시점에 그 해 부동산 시세를 안좋으면.. 그야 말로 망입니다..... 

전 시작가 11억에 시작하였고......  이미 최악의 상황으로 머리속에 다 계산을 해보니.... 전 최우선변제금 2천만원만 받고... 3천만원은 못받는 상황이더라구요. 

그냥 좋은 경험 했다 하고 모든걸 체념한 그 순간.....  기적같이 건물이 1차에 낙찰이 되었습니다. 

정말... 주변에서도... 1차에 낙찰되는 경우는 거의 드문데... 기적이라고 하더라구요.....

결론은 친절한 경매인 덕분에.... 거의 대부분이 모든 금액을 가져갔지만..... 마지막 분만... 1800만원 정도 못가져갔습니다...  더욱 더 안타까웠던게 이 분이... 입주날짜가 3위였는데.. 확정일자 신고를 늦게 하는 바람에..... 맨 마지막 순번으로 밀렸더라구요. .. 확정일자는 꼭 받으세요.


마무리로 법원경매가 약 1년 2개월 정도 지속되었고.... 그 동안 참 돈도 묶여 있는 상태에서... 고통스러운 나날이었죠. 행여나 집에 문제라도 생겨도 수리도 요구못하는 상황에..... 

나중에는 수도세가 밀려 물이 끊길거니까 관리비라도 내달라고 하더라구요. ㅋㅋ 
나중에 법원경매 끝나면 밀린 금액만큼 차감되어서 받는다고 하길래.... 
전 어차피 관리비 5만원이니 부담되는 금액이 아니라 다 내긴 했는데... 인생경험비로 생각하고 있습니다.

알고 봤더니... 월세도 관리비도 아무것도 안내도 된다고 하더라구요....

혹시 법원경매 넘어가시면 돈 내지 마세요. 

물론... 수도나 전기가 끊길 수 있으니... 이건 임차인들끼리 모여서 분담해서 어케든 버텨야 하더라구요.
저희도 임차인들끼리 모여서 회의한번 하긴 했는데... 결국은 집주인이 내긴 했습니다. 전기나 수도가 끊기면
생활이 안되니깐요.... 


이 사건떄문에 큰 인생경험을 하게 되었고.... 지금 집도 전세로 들어와있지만....
은행대출금액 0원 집이고.... 혹시나 몰라서 전세보증보험도 빵빵하게 들어서 살고 있네요...


전세 구하시는분 정말 꼼꼼하게 체크하시고 꼭 구하시길 바랍니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.