위치는 좋은데 시설이 낙후된 노후 지역 옛날 주택에서 살고 있는 사람들끼리 돈을 모아서 아파트를 세우면 큰 돈을 벌 수 있지 않을까? 

라는 아이디어까지는 좋은데 이걸 실제로 추진하기 위해서는 많은 장애물이 존재한다. 아파트 건설 사업을 조합원들 돈만 가지고 하기는 어려우니 대출도 일으켜야하고, 주변 지역까지 동시에 재개발해야하니 사업 지역 내 토지를 충분히 확보해야하고(알박기), 인플레이션 등으로 원자재 값 등이 상승하면 그에 대한 비용을 조합원들이 분담해야하는 문제가 발생할 수 있다.

근데 보통 조합이나 시공사 등은 시작할 땐 장미빛 미래를 제시하지만 현실은 분담금 폭탄으로 돌아오거나, 심하면 자신이 투자한 부동산 가치가 희석되버려서 빈털털이가 되서 집마저도 잃어버릴 수 있다.  (대표적인 사례가 그 유명한 트리마제). 중도에 탈퇴하고 싶겠지만 대타를 구하지 못하는 이상 사실상 어렵고, 가능하더라도 그동안 본 손실은 변하지 않는다. 

여기서 중요한 개념 중 하나가 비례율이다. 전체 사업비 대비 조합원이 투자한 금액을 비례율이라 하는데 100%가 초과하면 추가 분담금이 나오지 않고, 그보다 줄어들면 나오게 된다. 예를들어 사업비가 1천억이고, 기존에 투자한 부동산 자산 가치가 1천억이면 100%이고, 사업비가 늘어나서 2천억이 되면 비례율이 50%가 되서 나머지 1천억에 대한 부분을 전체 조합원이 분배해서 내야되는 것이다. (처음에 100명이 10억씩 모았다고 하면 10억을 더 내야되는 것)

물론 성공하면 엄청난 부를 누릴 수 있지만 수도권에서는 그 성공률이 10%도 되지 않는다. 특히 조합이 작으면 작을수록 사업비가 증액되면 부담이 커져 사고가 발생할 확률이 기하급수적으로 늘어난다. (물론 성공하면 시세 차익으로 대략 3~4배 정도 먹는다. 성공 확률까지 생각하면 도박에 가깝다.) 

그렇다고 지역주택조합 아파트 자체가 나쁜가? 그건 절대 아니다. 오히려 초기에 미분양된 물량을 저렴한 초기 분양가로 배정받기 위해 100:1도 가뿐히 넘는 사례가 많다. 또 트리마제 같은 경우에도 초기 지역주택조합에 참여한 사람은 진짜 문자 그대로 빈털털이가 됐지만, 신규 사업에서 미분양된 물량에 입주한 사람들은 10년만에 3~4배 수익(특히 여기에 대출 레버리지까지 껴있으면 몇십배 수익)을 얻을 수 있었음.

따라서 현명한 로붕이들은 운이 없어보이는 원수한테 지역주택조합을 강력 추천하거나, 오래된 주택에 가족이 사는데 자신이 운이 좋다고 생각하면 지역주택조합에 가입해보거나 내 집 마련 시 지역주택조합 아파트 미분양 물량을 노려보자